物件の安さが、都市部と比較した際の地方における不動産投資の魅力です。

不動産投資をする上で考えなくてはいけないこと

不動産投資は都市か地方か考える人

不動産投資は人口の多い「都市部」で行うべきでしょうか、それとも慣れ親しんだ「地方」で始める方がメリットが大きいのでしょうか?

 

初めて不動産投資を行う場合、この「都市部で始めるか」「地方で始めるか」が一番最初に考えるべきポイントになる事と思います。

 

どちらで始める場合にしても、まずは「都市」や「地方」における不動産投資上の特性を掴んでおくことが必要になります。

 

その上で「利回り」や「空室リスク」などのメリット・デメリットについて考えることで最終的に決断していただけると良いでしょう。

 

そもそもなぜ不動産投資をするのか?

 

都市での不動産投資をする場合

都心でアパートやマンションを提供するような不動産投資の場合、「入居に対する期待値」が高いことから考えて有利に働くことが考えられます。

 

この場合の「期待値」とは、都心部に流入する「人の多さ」のことであり、都心部はこれからも「世帯数の増加」や「若者の人口が増えていく」ことが予想されます

 

不動産投資でアパート・マンションを購入した場合、当然ながら人に住んでもらうことを想定しています。

 

その場合、「人口が多いかどうか」という問題は、購入したアパートやマンションに「住んでもらえる確率」にそのまま直結します。

 

人口が多ければ多いほど居住可能なアパート・マンションに住んでもらえる確率も高まるので、都心での不動産投資は選択肢として魅力的かと思います。

 

都市における不動産投資

 

都市部は需要が高く空室リスクは低い

都心には多くの企業が拠点を構えています。通勤の手間を省くためにできることなら「会社の近くに住居を構えたい」という単身世帯は多く見受けられます

 

このことから、オフィス街へのアクセスの良いアパート・マンションの需要は高くなっています。

 

都心部においては大学の数も地方に比べて多数存在します。

 

学校数最多を誇る東京では「大学だけで138校」存在し、上京してくる大学生が転居してくることを考えても需要が突然低くなることはないでしょう。

 

上記の様に企業や学校が多いことから、都心部におけるアパート・マンションの需要は高く、人口も多い都市部にて不動産投資を行えば、気になる「空室を作るリスク」は低いというメリットがあります。

 

供給も同じく多くなる点に注意

都市部で不動産投資を始めるメリットと隣り合わせで考えなければならないのが「需要が多い一方で供給も多い」ということです。

 

都心での労働人口の増加に伴い、近年はマンション建設も活発に行われています。

 

このような場合は「アパート・マンションそのもの」にどれほどの価値があるかが問われるので、建物の付加価値も計算にいれた投資を行わなければいけません。

 

地方での不動産投資をする場合

地方で不動産投資を始める場合、その土地ならではの特徴を掴むことが大切になります。

 

例えば、物件を探す段階になった際に

  • 築年数
  • 建物のコンディション
  • 設備の更新状況
  • その土地の特性

といった様々な項目を調べなくてはいけません。

 

その場合、都心と比べ地方は「一等地」と呼ばれる土地を見分けるための情報が得にくく、その土地に住んでいる人にしかわからない事情があることが多いです。

 

駅から遠いのになぜか入居希望者が絶えないエリア、大学が近いのにどうしてか空室が埋まらないエリア、そういった「地元の人にしか理由がわからない」ような事情のある土地での不動産投資はプロに任せたとしても成功するとは限りません

 

地方における不動産投資

 

地方での不動産投資は利回りが高い

都心と比べ、地方の物件は比較的安価で購入することができます

 

それに対して、都心部と地方の家賃差は、物件を購入する際に考えられる差額ほどの利益差は生まれません。

 

利回りの計算を考えた場合、「購入する物件の安さ」が安ければそれだけ不動産投資後の利益の期待値が上がります

 

また、地方には過疎化などの問題で住民数の絶対値がそもそも低いという問題も考えられますが、場所を選べば空室のリスクも減らせます

 

例えば、大企業の本社や有名国立大学がある地域を選べば、毎年一定の入居希望者を集うことが期待できます。

 

地方における不動産投資のメリットをより詳しく!

 

利回りの盲点「金利」

「利回り」は不動産投資において最も重要なキーワードであることは間違いありません。
もちろん空室率低減や上手な客付けも大事ですが、もっと根本的に利回りを改善できるのは「金利の削減」です。

 

特に3.0%以上の金利で借入れを行っている場合、金利削減効果は絶大です。
8,000万円〜1億円の借入れで10万円/月以上のキャッシュフロー改善できるケースも少なくありません。

  • 既に物件を持っている。
  • 返済残高・期間が長く残っている。
  • 金利3.0%以上で借りている。

という方は一度、金利の削減交渉や不動産投資ローン借り換えの検討を行ってみてはいかがでしょうか?

 

不動産投資ローン借り換え

 

状況に応じた投資の方向を決める

上記を踏まえ、「都心」か「地方」か「どちらで不動産投資を始めるか」決めるに場合には「ご自身のお住い」や「資産の状況」などで判断するのが良いでしょう。

 

都心に土地を持っていれば「都心に有利」に、地方において土地勘がある場合は「地方に有利」になります。

 

今回ご紹介した様なメリットを垣間見て、ご自身の知識量の面で有利に投資が行えそうな地域を選んでみてはいかがでしょうか?

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